LTV,DTI,DSR 부동산 대출규제 전망

LTV,DTI,DSR 부동산 대출규제

 

안녕하세요. 오늘은 대출 규제의 종류에 대해 살펴보겠습니다. 주택을 구입할 의향이 있는 구매자들에게는 이러한 대출 규제가 불필요하다고 생각할 수도 있습니다. 하지만 정부와 금융당국에게는 꼭 필요한 규제이기도 합니다. 왜 그럴까요? 규제의 구체적인 내용에 대해 이야기하기 전에 왜 필요한지 이야기해 보겠습니다.

또한 집을 사는 것은 인생에서 가장 큰 의사결정이기 때문에 부동산 기초시장을 이해하고 공부하는 것이 필수적입니다. 전문투자자가 아닌 실거주자도 한국의 기초 아파트 시장이 작동하는 메커니즘을 이해해야 좋은 의사결정을 할 수 있으므로 이러한 기초를 공부하는 것을 추천합니다.

 

 

대출규제의 존립사유

• 대출 규제의 종류와 그 특징은 아래에서 자세히 다루겠으니, 한 가지 예를 들어 직관적으로 설명하겠습니다.
• 한국부동산원 통계정보시스템 공시 자료에 따르면, 15년 상승 초기 서울 아파트의 평균 매매가는 약 5억 원이었고,
• 이후 8년간 가격은 약 15억 원까지 올랐습니다.

 

<서울 아파트 평균 매매가>

기준월	22.01	22.02	22.03	22.04	22.05	22.06	22.07	22.08	22.09	22.010	22.011
금액 (천원)	1,151,721	1,150,842	1,150,146	1,150,416	1,148,808	1,148,214	1,146,116	1,141,614	1,133,698	1,120,095	1,098,168

 

• 그러다가 위 표에서 보듯이 2021년 12월에 정점을 찍었습니다.
• 이후 11억 5천만의 평균 매매가는 약 -4% 하락하여 11억이 되었습니다.
• LTV가 최고치인 11억 5천만에서 별다른 규제 없이 90%로 주어진다면 대출금 10억 3천만 원이 되었을 것입니다.
• 이 경우 대출금이 담보가치보다 높아지는 문제가 곧 발생할 수 있습니다.
• 실제로 영화 빅쇼트를 보면 2008년 부동산 위기 당시 미국에서 이러한 문제를 볼 수 있습니다.
• 당시 미국은 부동산 시장이 더 상승할 것을 기대하고 담보가치의 100% 이상을 대출해 주었습니다.

 

 

• 결국은 정부가 주택담보대출 비율을 탄력적으로 조정하면서 대출을 하는 것입니다.
• 그래서 주로 시장 상승기에 LTV를 낮추고, 시장 침체기에 대출 규제를 획기적으로 완화하고,
• 안정적이고 불안한 가격으로 다르게 대출을 해주는 것입니다.
• 부양책과 규제 대책의 목적도 있지만 사실 가장 중요한 것은 부실 대출을 막는 것입니다.
• 이런 것을 알 수 있는 이유가 있습니다. 많은 분들이 매번 바뀌는 규제를 공부하고 따라잡으려고 노력합니다.
• 문제는 규제가 시장을 만드는 것이 아니라 시장이 규제를 만든다는 것입니다.
• 특히 지금 같은 상황에서는 규제가 여러 번 풀릴 수 있기 때문에 변화하는 규제의 내용보다는 큰 개념을 잘 이해하고 시장 변화에 잘 대응하고 자신에게 맞는 최적의 순간을 파악하는 것이 중요합니다.
• 그래서 먼저 왜 규제가 변화하는지 설명을 드렸습니다.

 

 

LTV는 무엇을 의미합니까?

LTV는 Loan to Value, 즉 Ratio의 약자입니다. 쉽게 말해서 분양가 대비 대출입니다.

• 10억짜리 아파트의 Ltv가 70%면 7억이고 60%면 6억입니다.
• 전자의 경우 자기자본 3억으로 집을 살 수 있고, 후자의 경우 4억이 필요합니다.

 

LTV = 대출가능금액 / 담보가치 × 100

주택담보대출이라는 이름에서 알 수 있듯이 결국 담보가 가장 중요한 기준입니다.

 

• 미래 소득에 따른 신용대출에 비해 실질적인 담보가 있는 대출은 이자율이 낮고 조건이 좋습니다.
• 특히 주택은 담보 중에서도 가장 가치가 높은 담보입니다.
• 그렇기 때문에 금융기관들은 보통 최선의 조건으로 대출을 많이 해주고 싶어 합니다.
• 반대로 정부가 관리하는 가장 중요한 상품이기도 합니다.

 

 

 

DTI는 무엇을 의미합니까?

DTI는 소득 대비 부채(Debt, 총부채)의 약자로,

소득의 어느정도 부분을 총부채의 원리금(원금이라고 함)을 갚는 데 사용할 수 있는지 판단합니다.

예를 들어 DTI가 40%이고 연소득이 1억 원이라면 그 상한액이 4천만 원을 갚는 데 사용할 수 있습니다.

그만큼 대출을 받을 수 있습니다.

 

DTI = (모든 주택담보대출 연상환총액(principal+이자+기타대출이자) / 연소득 × 100

* 모든 모기지: 총 2개 이상의 모기지

 

 

DSR은 무엇을 의미합니까?

DSR은 총부채 원리금 상환 비율을 의미하는 Debt Service Ratio의 약자입니다.

모든 부채의 연간 원리금 상환 총액을 기준으로 대출 한도가 설정되는 비율입니다.

 

DSR = (모든 주택담보대출의 연간 총 상환액(principal + 이자) + 기타부채(principal + 이자) / 연소득 × 100

 

DSR은 DTI와 매우 유사한 개념이어서 혼동하기 쉽습니다.

 

가장 큰 차이점은 DTI가 주택담보대출 원리금+기타대출 이자 상환인 반면

DSR은 주택담보대출 원리금+기타대출 원리금 상환으로 더 확장된 개념이라는 것입니다.

 

즉 소득 대비 총부채 상환액을 대출하는 것은 동일하지만

DSR의 경우 주택담보대출 이외의 대출(기타대출)은 이자 상환액이 아닌 원리금 상환액을 기준으로 합니다.

 

당연히 DSR을 기준으로 대출을 하게 되면 보수적으로 더 낮은 금액의 대출이 실행됩니다.

 

LTV, DTI, DSR 비교 요약

• LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로 대출을 규제하는 것입니다.
• DTI와 DSR은 소득과 상환을 기준으로 한 대출 규제입니다.

위와 같은 규제를 동시에 받게 되면 하나의 기준을 충족하더라도 하나에서 탈락하게 되면

당연히 두 가지 기준을 모두 충족하는 수준에서 대출금액이 나오게 됩니다.

 

 

대출규제현황

대출 규제는 시장 상황에 따라 빠르게 변화하고 있고,

그 내용이 매우 복잡하여 제한된 공간에서 사실상 다루기가 어렵습니다.

주택 수에 따라 다르게 적용되고, 구입할 주택의 가격에 따라 다르게 적용되고,

규제지역과 비규제지역이 다르게 적용됩니다. 뿐만 아니라 주택임대사업자의 경우도 다르게 적용되고,

실제 대출금액은 본인의 소득으로 연계되어 전부 다를 것으로 예상됩니다.

이 모든 부동산 규제가 궁금하신 분들은 23년간의 부동산 규제 현황에 대한 내용을 살펴보시기 바랍니다.

 

 

 

주요 대출 규제 방안

현재의 부동산 시장 상황에서는 결국 실제 대출이 이루어지기 위해서는 각 금융기관이 그 내역을 확인해야 합니다.

DSR 규제에 해당하지 않는 상품들이 있는데, 실제 본인의 소득과 대출을 받아 얻는 소득에 차이가 있을 수 있습니다.

특히 개인이나 법인사업자의 경우 감가상각이나 발생주의 회계로 설정한 소득과

실제 현금으로 설정한 소득의 차이가 클 수 있습니다.

 

이런 상황에서 금융기관을 직접 방문하기 전에 대출 비교 플랫폼을 이용하여 대략적인 이용 가능 여부, 금액, 조건 등을 비교해 보면 대출 상품과 더 좋은 조건의 금융기관을 찾을 수 있을 것입니다.

 

 

 

위 글은 뱅크샐러드(www.banksalad.com/articles/home)를 참조하여 작성되었습니다.

 

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