주택담보대출 규제 자격조건 상환방식 장단점 총정리

주택담보대출 규제 자격조건

 

 

사람들은 생활 속에서 다양한 물건을 삽니다. 사람들이 사는 모든 물건 중에서 가장 비싼 것은 집입니다.

다른 소비재와 달리 주택의 주 구성 요소인 토지는 인플레이션 효과가 있습니다.

돈이 증가함에 따라 가격이 상승합니다. 토지에는 풍요로움이 있기 때문입니다.

그래서 대부분의 시간 동안 토지 가격은 느리지만 꾸준히 상승합니다.

그래서 주택은 우리 시간의 대부분을 보내는 가장 중요한 실용적인 목적이며,

자산 증가를 찾는 투자 대상의 기능도 가지고 있습니다.

우리나라 가계 자산의 약 80%가 부동산이고,

그 중 대다수가 주거용이기 때문에 주택은 우리 생활과 경제 활동에서 가장 중요한 위치를 차지합니다.

문제는 집을 살 때 돈이 제일 많이 들어요. 그런데 한 가지 방법이 있어요. 주택담보대출입니다.

실제로 거주를 하게 되면 좀 더 안정적인 자산이 될 거예요. 

그래서 주택담보대출이라는 대출 상품이 집을 살 때 도움이 될 거예요. 

자, 그럼 주택담보대출의 개념에 대해서 경진 씨와 함께 이야기 나눠보겠습니다.

 

 

주택담보대출 의미

• 주택담보대출 : 본인 소유 주택(아파트, 오피스텔 등)을 담보로 대출

본인이 사는 집을 사서 주택담보대출을 받으면 상환할 때까지 집 주인이 계속 열심히 일을 하고,

그 결과 국가가 발전하기 때문에 건전한 사회 분위기를 조성하는 역할도 합니다.

그래서 여러 가지 혜택과 조건이 필요한 약간의 특별대출입니다.

 

주택 담보 대출 규제

• 주택담보대출은 집값이 너무 비싸지면 서민들이 실수요자가 아닐 가능성이 높기 때문에
• 여러 가지 벌칙을 주거나 대출 제약을 가합니다.
• 규제지역에 대해서도 여러 가지 제약을 가합니다.
• 규제지역은 누구나 원하는 곳이기 때문에 이렇게 장애물을 줍니다.

 

주택담보대출 한도규제는

LTV(Loan to Value Ratio), DTI(Debt to Income Ratio), DSR(Debt Service Ratio) 등 세 가지 유형이 있습니다.

세 가지 규제는 수시로 변하기 때문에 대출을 받은 시점에서 항상 세부 규제 현황을 재확인해야 합니다.

 

LTV,DTI,DSR 부동산 대출규제 전망

 

 

주택담보 대출 자격

주택담보대출의 경우 신용대출 상품과 달리 주택담보대출이기 때문에 자격요건이 복잡하지 않습니다.

 

• 성인
• 무주택자 또는 1주택자
• 근로소득자 또는 사업소득자

위의 조건만 충족하면 누구나 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

물론 정부지원 서민대출 상품은 다양합니다.

정부지원 주택담보대출의 경우 연소득과 주택수에 따른 세부 자격요건이 있습니다.

대표적인 정부지원 주택담보대출로는 주택대출과 디딤돌대출이 있습니다.

(자세한 내용이 궁금하신 분들은 보금자리론과 디딤돌대출을 참고하시기 바랍니다.)

2024보금자리론 완화된 조건 한도 및 금리 할인받는 방법

디딤돌대출 자격 신청시기 대상주택 한도 금리 실거주의무 방법

 

주택담보 대출 상환 방법

• 주택담보대출 상환방식은 원금을 어떻게 상환하느냐에 따라 달라집니다.
• 원리금을 균등하게 상환하는 방식인 원리금균등상환방식과
  일정 기간 원금을 지급하지 않고 이자만 지급한 뒤 일정 기간이 지나면 원금을 함께 지급하는 거치방식이 있습니다.
• 원래 대출에서도 만기일시상환이라는 방식이 있는데,
• 워낙 금액이 크고 상환기간이 길기 때문에 주택담보대출이 흔하지 않습니다.
• 주택담보대출 상환기간은 최대 50년까지 가능합니다.
• 일반적으로 만기일시상환은 전세대출 상품에서 많이 이용되는 상환방식입니다.
• 신용(소득안정성)에 기초한 대출보다는 담보가 있기 때문에 일반적인 신용대출보다 금리가 낮습니다.

 

 

 

주택담보대출 장점

• 주택담보대출은 긍정적인 효과가 많다고 생각합니다.
• 주택담보대출은 주택 등 안전자산을 구입할 때 자산의 가치를 부여하는 대출이기 때문입니다.
• 다양한 소비재를 구입한다면 소비재와는 다른 성격의 '자산'이기 때문입니다.
• 그런 의미에서 주택담보대출은 합격점을 줄 수 있는 대출입니다.
• 여기에 실질적인 사용 목적이 있고 가계 자산의 대부분을 차지할 올바른 대출로 집을 사는 것이 좋다고 생각합니다.

 

 

 

주택담보대출 단점

• 다만 주택시장에서 버블이 너무 강할 때는 추천하지 않습니다.
• 자산의 가격에는 버블 여부에 따라 다양한 기준이 있습니다.
• 유동성 지표이자 인플레이션의 선행지표인 m2와 비교하여 측정하기도 합니다.
• 전세가격이나 전세가격 전환율(수익률)을 통해서도 측정하고 그 과정에서 금리와 비교하기도 합니다.
• 주택을 구입하는 것이 인생에서 가장 큰 현금 지출인 만큼
• 이러한 기초를 공부하고 다양한 경로를 통해 주택을 구입하는 것이 좋습니다.

 

 

 

주택담보대출 이용의 중요성

• 그렇다면, 적절한 시기에 모기지를 잘 활용하는 것이 왜 중요할까요?
• 가상의 철수라는 사람과 가상의 영수라는 사람을 통해 비교해 보겠습니다.

 

철수: 신혼집으로 30제곱미터 아파트 구입

주택 가액 6억 = 4억 2천만 (assuming 담보대출, LTV 70% 적용) + 1억 8천만 (equity 자본금 30%)

연간 원리금 상환액 : 1,750만원 + 2,100만원 = 총 3,850만원

(주택담보대출 연 5% 금리, 만기 20년)

 

 

그로부터 10년이 지난 지금,

 

연간 원리금 상환액 : 1,750만원 + 1,225만원 = 총 2,975만원

자산가치 : 주택가격 12억원 (서울아파트 연평균가격상승률 적용)

 

→ 철수의 경우 소득이 점진적으로 상승하고 연간 원리금 상환액이 감소하며 주택 가격이 상승하여 자산이 개선됩니다.

 

영수 : 신혼집으로 전세 거주

전세보증금 3억 = 3억 (자기자본 100%)

 

그로부터 10년이 지난 지금,

 

전세대출이 없고 원금균등상환에 사용한 돈이 없어 저축할 수 있습니다

철수 연간 원리금 상환액만큼 저축 : 연간 3850만원 * 10년 = 3억 8500만원

 

아파트 매입 : 12억=6억9000만원(equity자본금)+5억1000만원(주택담보대출, LTV 40%)

연간 원리금 상환액 : 2,575만원 + 2,575만원 = 총 5,150만원

(주택담보대출 연 5% 금리, 만기 20년)

 

→ 영수 씨 같은 경우는 소득이 점점 올라가면서 열심히 저축을 했는데, 주택 보유 자산이 없었기 때문에 결국은 더 높은 주택 구입을 위해 대출을 더 많이 받았습니다.

 

 

 

주택담보대출 총결산

적절한 시기에 적절한 대출을 통해 적절한 집을 구입하는 것은 매우 중요합니다.

어떻게 보면 그것은 우리 삶에서 가장 중요한 선택 중 하나가 될 수 있습니다.

 

 

요즘은 다양한 주택담보대출 비교 플랫폼이 많이 있어서

이런 곳들을 통해 비교를 해보고 직접 은행에 가서 비교를 해보고 본인의 상황에 맞는 대출을 해보는 것이 중요합니다.

우리 생활에 꼭 필요한 금융에 한 걸음 더 다가가기 위한 그런 노력으로 우리 경제 상황이 달라질 수 있습니다.

 

위 글은 뱅크샐러드(www.banksalad.com/articles/home)를 참조하여 작성되었습니다.

 

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