후순위 담보대출 정보 규제 신청방법 유의사항

후순위 담보대출

 

강남에서 자영업을 하는 A씨는 사업자금으로 3억원이라는 목돈이 급하게 필요했습니다. 

평소 대출받는 것을 좋아하지 않는데

이번에는 사업자금으로 목돈이 급하게 필요해 주거래은행에서 대출을 알아봤습니다. 

처음에는 신용대출을 알아봤지만 한도가 3억원으로 나오지 않아 다른 방법을 찾아봤습니다.

 

3억 원이라는 거액의 대출을 받기 위해서는 담보가 필요했습니다. 

제가 소유하고 있는 대치동 은마아파트를 담보로 대출을 찾았습니다.

그런데 대치동 은마아파트의 경우 보증금 6억 원이 임대되어 있었기 때문에

선순위 대출보다는 후순위 대출을 받을 필요가 있습니다.

후순위 담보대출이란 무엇입니까?

• 후순위 담보대출은 주택담보대출이나 임대차 등 설정한 담보물에 대해 후순위로 추가 대출을 받는 것을 말합니다.
• 위의 예에서 은마아파트를 사서 1순위로 대출을 받고 2순위로 전세를 받는 경우 대출금액에 따라 다르지만
  세입자가 잘 들어오기를 원하지 않거나 전세를 낮춰야 합니다.

• 은마아파트 주택의 가격을 18억 원으로 가정하면
  세입자는 6억 원의 임대료에 후순위로 은마아파트에 들어가려고 하지 않을 것입니다. 
• 주택 소유자가 대출금을 갚지 못하면
  주택이 경매에 나오고 15억 원에 낙찰되면 6억 원에 대한 전세금을 단 한 푼도 받지 못하게 되기 때문입니다. 
• 이처럼 선순위 후순위의 개념은 담보물이 경매에 부쳐졌을 때 돈을 먼저 받을 수 있는 순서를 말합니다.

 

후순위담보대출 상품정보

• 후순위 주택담보대출은 상환이 어려울 가능성이 높기 때문에 일반적으로 선순위 대출보다 금리가 높습니다.
• 은행에 따라 다르지만 선순위 대출보다 1~2% 또는 7% 이상의 금리 차이가 날 수 있습니다.
• 후순위 대출은 추가 대출 수요를 충족하고 높은 금리로 수익을 극대화하기 위해
  선순위 대출보다 대출 한도가 높습니다.
• 일반적으로 선순위 주택담보대출은 LTV 60%(무주택자 70~80%)를 적용하지만,
  후순위 주택담보대출은 LTV 80~90%까지 적용됩니다.

▼ 부동산 관련 용어는 아래에서 확인하실 수 있습니다.▼

LTV,DTI,DSR 부동산 대출규제 전망

• 앞의 경우처럼 주택담보대출과 전세자금대출이 설정된 부동산에 추가로 대출을 받아 목돈을 벌어야 할 때는
  후순위 주택담보대출이 필요합니다.
• 또는 기존 대출의 이자율이 높아 대체물이 필요한 경우에도 후순위 주택담보대출이 필요할 수 있습니다.
• 긴급한 필요 금액이 커서 신용대출 자체가 불가능한 경우에도
  후순위 주택담보대출을 이용하면 목돈을 벌 수 있습니다.

 

 

후순위 담보대출 규제

• DSR은 후순위 주택담보대출에도 원칙적으로 적용됩니다. 따라서 소득이 없는 실업자나 소득이 적은 직장인의 경우 대출이 LTV 한도를 충당하기에 충분하지 않을 수 있습니다.
• 반면, 고소득 직장인 및 자영업자는 낮은 금리로 DSR 및 LTV 최대 한도까지 후순위 주택담보대출을 받을 수 있습니다. (LTV, DSR 및 DTI에 대한 자세한 내용은 아래 내용 참조)
• 물론 후순위 주택담보대출을 취급하는 기관이 DSR을 적용하지 않는 예외적인 경우도 있습니다. 다만 이 경우 금리가 상당히 높기 때문에 대출을 받을 때 신중하게 고려해야 합니다.

▼ 주택담보대출에 대한 규제는 아래에서  확인하실 수 있습니다.▼

주택담보대출 규제 자격조건 상환방식 장단점 총정리

후순위 담보대출 신청방법은?

• 후순위 주택담보대출은 시중은행, 제2금융권, P2P(대부업 포함)에서 취급합니다.
• 금리가 가장 낮은 곳은 시중은행, 제2금융권, P2P(대부업 포함) 순입니다.
• 단, 대출한도는 P2P, 제2금융권, 시중은행 순입니다.
• 따라서 자금이 얼마나 필요한지 확인하고 금리가 가장 낮은 순서대로 대출을 받는 것이 현명합니다.

▼ 아래에서 후순위 담보대출이 가능한지 바로 확인가능합니다▼

주택담보대출 금리 비교 - 1금융권 · 아파트담보대출 · 사업자대출 | 뱅크샐러드

후순위담보대출시 유의사항

• 최근 은마아파트를 후순위 주택담보대출을 이용해 최고 매매가로 샀다가 경매에 부쳐진 사례가 있습니다.
• 낙찰금액이 전체 대출금에 못 미치므로 추가로 대출을 갚아야 하는 상황입니다.
• 집이 경매에 나와도 상환하지 못한 대출금이 은마아파트에 설정돼 있는 것이 사라지지 않기 때문에 소유자의 다른 재산을 압류할 수 있습니다.
• 은마아파트 경매의 경우처럼 고금리로 인해 큰 어려움을 겪을 수 있다는 이유만으로 과도한 대출을 받을 경우 매우 조심해야 합니다.

▼ 대출용어 관련은 아래에서 확인할 수 있습니다.▼

대출용어 상환방식 금융권 전세가율

• 참고로 세입자가 있는 주택에서 후순위 대출을 받기 위해서는 기존 세입자가 실제 거주하는지 금융회사에 확인이 필요합니다. 따라서 기존 세입자의 협조가 필요합니다.
• 선순위 세입자는 집이 경매에 나와도 후순위 대출 전에 돈을 받을 수 있기 때문에 전세를 유지할 의사가 있습니다.
• 그럼에도 불구하고 세입자는 자신이 사는 아파트에 대출을 설정하는 것을 좋아하지 않습니다.
• 그러다 보니 세입자가 후순위 저당권을 잡으려고 할 때도 있지만 협조하지 않는 경우가 많습니다.
• 따라서 이러한 문제를 세입자와 상의해야 후순위 저당권을 안정적으로 잡을 수 있습니다.

 

후순위 담보대출의 결론

후순위 대출은 이미 전세가 있거나 대출이 설정된 주택을 담보로 추가 대출을 받을 수 있습니다.

그렇기 때문에 목돈이 급하게 필요한 경우 필요한 대출이 될 수 있습니다.

 

하지만 금리가 높고 대출 한도가 높기 때문에 대출을 받아 다른 곳에 투자하고 싶은 유혹에 빠지기 쉽습니다.

이럴 경우 과다 대출을 받아 잘못 투자하면 큰 손실을 볼 수 있습니다.

 

담보물이 경매에 나와도 대출이 완전히 상환되지 않으면 다른 재산도 압류될 수 있습니다.

그렇기 때문에 후순위 담보물을 받기 전에 신중하게 생각해야 합니다.

 

대출은 양날의 칼입니다. 잘 활용하면 부를 늘릴 수 있지만 그렇지 않으면 위험할 수 있습니다.

화상을 입을 수 있는 화재 처리에 능한 문명인처럼 빚이 다를 수 있는 투자자가 되기를 진심으로 기원합니다.

 

위 글은 뱅크샐러드(www.banksalad.com/articles/home)를 참조하여 작성되었습니다.

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