전세퇴거자금대출 조건 한도 완화 보금자리론 활용

전세퇴거자금대출 조건 한도 완화 보금자리론 활용

 

• 서울 강서구 마곡동에 아파트를 소유하고 있는 김방살 씨는 요즘 잠을설칩니다.
• 전세입자가 전세금을 돌려주고 만기가 되면 집을 나가겠다고 했기 때문입니다.
• 85제곱미터 아파트 가격이 16억 원이었을 때는 전세이기 때문에 현재 세입자의 전세금은 8억 원으로 책정됐습니다.
• 하지만 지금은 아파트 시세가 12억 원 정도로 형성됐고 전세금은 6억 원까지 떨어졌습니다.
• 따라서 새로운 세입자를 찾더라도 2억 원이 더 필요합니다. 전세금이 이렇게까지 떨어질 줄은 미처 생각하지 못했던 김방살 씨는 전세금을  돌려주기 위해 전세금 대출을 알아보고 있습니다.

전세퇴거 자금대출이란 무엇입니까

• 임대인이 전세 보증금 반환을 목적으로 받는 대출
• 위 사례와 같이 전세보증금 반환을 위해 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 
• 전세자금대출의 다른 용어로 세입자 퇴거자금대출, 전세보증금반환대출이라고 부르기도 합니다.
•  전세자금대출도 주택담보대출의 한 종류이지만, 
  세입자의 보증금 반환만을 목적으로 실행된다는 점이 차이점입니다. 
• 예를 들어 감정가 12억 원의 LTV 60%를 적용하면 주택담보대출은 7억 2천만 원이 나오지만
  전세퇴거자금대출은 전세금을 돌려주기 위한 전세금 6억 원만 나와 전세보증금을 반환합니다.

 

전세자금대출의 조건 및 한도

• 조정대상지역은 한시적으로 1~2주택자만 전세퇴거자금대출을 받지만
  강서구 마곡동은 최근 조정대상지역에서 해제돼 다주택자도 LTV 60%까지 대출이 가능합니다.
• 즉 마곡아파트의 감정가가 12억 원이라면 LTV 60%인 7억 2천만 원까지 대출이 가능합니다.
• 하지만 전세금은 전세금인 6억 원까지만 나옵니다.
• 물론 전세금 6억 원 한도의 전세금에 대해서도 DSR을 충족해야 합니다.

 

• 다행히 김방살 대기업 과장님은 연봉이 1억 원이 조금 넘으셔서 6억 원을 전액 대출받을 수 있습니다.
• 다만 김방살이 DSR을 충족하지 못했다면 전세금 퇴거자금 대출 6억 원이 없을 수 있으니 대출 실행 시 DSR 충족 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

▼(→ LTV, DSR, DTI에 대해 자세히 알고 싶으시면 다음 내용을 참고하시기 바랍니다.) ▼

LTV,DTI,DSR 부동산 대출규제 전망

 

전세퇴거자금대출 규제완화 및 변경

• 정부는 2003년 3월 2일부터 전세자금 대출 한도와 주택 처분 의무를 폐지하는 등 다주택자에 대한 규제를 대폭 완화해 전세자금 대출을 쉽게 받을 수 있게 했습니다.

• 기존 전세보증금 반환 목적의 대출에 대한 각종 규제가 폐지되었습니다.
  폐지된 기존 대출 정책은 다음과 같습니다.

• 기존 전세(전세보증금 반환을 목적으로 하는 대출) 규제
• 투기과열지구 15억 초과 아파트 대출 한도 2억원까지 설정
• 2주택자가 규제하는 지역에서 주택담보대출을 받은 경우 다른 소유주택에 대한 처분의무
• 3주택 이상 규제지역에서의 대출 금지
  → 위 세 가지의 기존 전세금 대출 규제가 일괄적으로 폐지되었습니다.
  
  물론 기존의 대출 규제 비율 LTV, DSR 범위가 유지되었기 때문에 전세 대출을 실행할 때 이 부분을 참고해야 합니다.

 

 

보금자리론을 이용한 전세자금대출

• 무주택자나 1주택자도 특례보금자리론을 통해 전세자금 퇴거를 위한 대출을 할 수 있습니다.
• 다만 주택가격이 9억 원 이하에 불과하므로 위 마곡 사건과 같이 주택가격이 12억 원인 경우에는 그러하지 않습니다.
• 특례보금자리론을 활용하는 1주택자의 경우 기존 주택을 대출실행일로부터 2년 이내에 처분해야 하므로 이 점도 고려해야 합니다.

• 보금자리론을 이용한 전세자금대출의 총 한도는 최대 5억 원입니다.
• LTV 70%, DTI 60%로 보금자리론을 이용할 경우 전세보다 높은 대출한도를 받을 수 있습니다.
• 보금자리론을 이용한 전세자금대출 금리는 4%대 적용이 가능합니다.
• 또한 주목할 점은 전세계약 만료 시 전세자금대출이 가능하고
  기업형 임대사업자는 전세자금대출이 불가능하다는 점입니다.

▼ 보금자리론에 대한 내용은 아래에서 확인할 수 있습니다. ▼

2024보금자리론 완화된 조건 한도 및 금리 할인받는 방법

 

24년 부동산 전세시장 현황 및 요약

• 금리가 계속 오르면서 전세대출을 받아 전세를 사는 것보다 계약기간 내내 같은 월세를 사는 사람들이 늘면서 전셋값이 크게 떨어졌습니다.
• 또 최근 빌라킹 사건처럼 전세금을 내는 경우가 많아 월세를 내더라도 소액의 보증금을 넣을 수 있는 월세를 선호하는 사람들이 많아졌습니다.
• 그리고 당분간 전세보다 월세를 선호하는 이런 분위기는 계속될 것으로 보입니다.
• 그렇게 되면 전셋값은 더 떨어질 수 있습니다.

후순위 담보대출 정보 규제 신청방법 유의사항

• 전세금 대출로 부족분을 메울 수 있지만 DSR 한도 때문에 대출이 나오지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
• 내려간 전세금을 돌려주지 못하면 급하게 집을 팔거나 전세를 주던 집이 세입자에 의해 경매에 나올 수도 있습니다.
• 따라서 부동산 투자를 하기 위해서는 전세금이 가장 높은 다른 곳에 재투자하는 문어발식 갭투자를 최대한 주의해야 합니다.
• 갭투자자를 가르치는 많은 강사들은 전세금은 무이자 대출이기 때문에 최대한 많이 받아서 재투자를 해야 한다고 주장하지만, 이렇게 전세가격이 하락하면 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.
• 따라서 부동산 투자는 최악의 경우 무리하지 않고 투자하는 것이 투자자로서 오랫동안 살아남을 수 있는 방법임을 항상 기억하는 것이 중요합니다.

 

위 글은 뱅크샐러드(www.banksalad.com/articles/home)를 참조하여 작성되었습니다.

 

 

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